• کاهش حجم بایگانی ها و دستیابی سریع به اطلاعات از طریق مدیریت منابع اطلاعاتی.

گفتار چهارم: فرایند تهیه نقشه کاداستر^[۶۷]
اساس ایجاد هر سیستم کاداستر، نقشه مبناء (base map ) می باشد که به یکی از دو روش زمینی یا فتوگرامتری می تواند تهیه شود.
بند اول: مراحل روش زمینی:

• ایجاد و گسترش شبه نقاط مختصاتدار به روش ژئودزی ماهواره ای (GPS).

• برداشت رقومی املاک به کمگ دستگاه های پیشرفته الکترونیکی(نوئال استیشن)

• ویراش و استاندادسازی نقشه ها در سیستم U.T.M

بند دوم : روش فتوگرامتری

• عکسبرداری ۲- تهیه ۳- محاسبات ۴ مثلث بندی ۵- تبدیل ۶- ویرایش و استاندارسازی.

در بخش GIS (سیستم اطلاعت جغرافیایی) به موازات تهیه نقشه به یک از دو روش مذکور، اطلاعات حدود اربعه از دفاتر املاک و پرونده ها ثبتی استخراج و در بانک اطلاعتی وارد می شود. سپس اطلاعات موجود در بانک با اطلاعات گرافیکی نقشه تلفیق و مقایسه گردیده و درنهایت با این تلفیق عملیات عرصه سازی و پلاک گذاری انجام می شود و نقشه های خروجی دراین مرحله نیز یکپارچه شده و در روالهای ثبتی ادارات ثبت مورد استفاده قرار می گیرد. بدیهی است که در این شرط کلیه عملیات ثبتی که به هر نحو با تغییر محدوده و موقعیت و ابعاد املاک ارتباط پیدا می کند با بهره گرفتن از نقشه های کاداستر انجام خواهد شد و بدین ترتیب نقشه ها نیز بروزرسانی (UPDATE) می شوند.
گفتار پنجم : چگونگی ارتباط طرح تفصیلی با طرح جامع و کاداستر
طرح جامع و طرح تفصیلی دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. این دو طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوۀ تهیه، مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی، تفاوت هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تأمین نیازمندی های آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره ۱۰ ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود.^[۶۸]
در واقع طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند وخط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. در نقشه های طرح جامع – که معمولاً در مقیاس یک ده هزارم و یک پنج هزارم تهیه می شود – محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز) تراکم های جمعیتی، حدود حریم ها و محدوده های شهری ( موجود و پیشنهادی) و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند.
گزراش طرح جامع نیز حاوی اطلاعاتی دربارۀ اوضاع جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی شهر، ضوابط و مقررات کاربری اراضی، شبکه معابر و تأسیسات زیر ساختی است. طرح جامع به سفارش مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
اما طرح تفصیلی – چنان که از عنوان آن پیداست – جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است.
مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری وهمچنین طراحی آن ها را به عهده دارد.
علاوه بر این، تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ کاربری، تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد.
بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون مادۀ ۵ هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تصویب، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.
تفاوت طر ح تفصیلی با طرح جامع در جزئیات است، بدین صورت که کلیات طرح جامع، متن و نمودارهای آن به شکل نقاط، خطوط و سطوح مشخص برنامه ریزی روی نقشه ترسیم می شوند.
طرح های تفصیلی در درجۀ اول ابزار دقیقی هستند جهت تعیین موقعیت املاک نسبت به طرح های شبکه های شهری و کاربری های خدماتی و در این صورت است که با ورود مالکین املاک و اراضی شهری، فرایند اجرای بافتهای شهری تکوین می یابد.
در حقیقت نقشه های طرح تفصیلی پلی است بین نقشه های طرح جامع و آنچه قرار است در شهر به اجرا در آید(نقشه اجرایی). به نقشۀ اجرایی با جزئیات بیشتری نسبت به طرح های جامع نظر می شود و تکلیف هر ملک یا قطعه زمین از نظر کاربری، تراکم، ارتفاع، تفکیک اراضی و…در پهنۀ شهر،ناحیه و محله روشن می گردد.^[۶۹]
مبحث چهارم : قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ با اصلاحات
اجرای مفاد این قانون توسط شهرداری خود به گونه ای ایجاد تحدید مالکیت در املاک مالکان خصوصی می نماید. در مادۀ یک این قانون مقرر داشته که :« نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تأمین نیازمندیهای شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگها(توقفگاه) و میدانها و حفظ و نگهداری پارکها و باغهای عمومی موجود و تأمین سایر تأسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها از وظایف اساسی شهرداریها است و شهرداریها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی و نقشه های جامع هستند.»
در قسمت دوم مادۀ ۲ شهرداریها را مکلف کرده که عوارضی را که براساس قسمت اول این مادۀ جمع آوری می کنند در صرف این گونه طرح ها مصرف نمایند. یعنی قانونگذار برای اجرای این طرحها منبع درآمدی خاصی معرفی نموده است، که همان عوارضی است که از مردم درمحدودۀ قانونی شهری تهیه می شود.

در مادۀ ۴ این قانون به شهرداری های مشمول مادۀ ۲ اختیار تعیین ممیزی عوارض مربوطه را محول نموده است.در تبصره سه نحوه تعیین ممیزی در صورتی که مالکان همکاری با مأمورین شهرداری نکنند، را مشخص کرده است.
مادۀ ۵ بیان میدارد که اگر مالکان مشمول مادۀ ۲ در مهلت مقرر (شش ماه) اعلام بها نکنند، عوارض متعلقه برای مدت تأخیر به دو برابر افزایش خواهد یافت.یعنی مالکان در این صورت جریمه می شوند. و در مادۀ ۶ پا را فراتر گذاشته و بیان داشته که اگر اعلام بها کمتر از هفتاد درصد قیمت املاک باشد، نیز شهرداری عوارض مربوطه را به دو برابر افزایش می دهد. در مادۀ ۸ این قانون کمیسیونی بدین منظور تعیین نموده است که چنانچه مالکان نسبت به اعلام ممیزی اعتراضی داشته باشند، درآن کمیسیون مطرح می شود و رأی کمیسیون قطعی است.اعضای کمیسیون شامل سه نفر افراد محلی بصیر و مطلع در تقویم املاک که یک نفر آن از طرف انجمن شهر و یک نفر از طرف رئیس دادگاه شهرستان و یک نفر از طرف وزارت کشور تعیین می شود.در مادۀ ۹ مدت اعتبار ممیزی را بیان می کند که تا پنج سال می باشد. اما اگر ملکی تغییر کند و براساس آن قیمتش بالا رود، بایستی مالک افزایش قیمت را به شهرداری مربوطه اعلام تا شهرداری در سال بعد براساس آن قیمت عوارض را اخذ نماید.
مادۀ ۱۱ در خصوص اراضی واقع در محدوده شهر که فاقد ساختمان اساسی بوده و یا باغ شهری به آن اطلاق نشود، در صورتی که تا یکسال بعد از پایان مهلت مقرر در مادۀ ۵ مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند، شهرداریهای مشمول مادۀ ۲ این قانون مکلفند اینگونه املاک را بتصرف در آورده و به قایم مقامی مالک از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه ای بفروش برسانند ومطالبات خود را به انضمام جرایم و هزینه های متعلقه به اضافه پنج درصد قیمت ملک به سود برنامه نوسازی از محل بهای ملک برداشت نموده، مابقی را در حساب سپرده ثابت شهرداری در بانک نگهداری کنند ، تا صورت مراجعه مالکین یا نمایندگان قانونی آنان در مقابل اخذ رسید به آنها پرداخت شود و هرگاه ظرف ده سال مالک ملک یا نمایندگان قانونی آنان مراجعه ننمایند وجوه مذکور بحساب درآمد نوسازی منظور خواهد شد. در این مادۀ قانونگذار به شهرداری ها اجازه و اختیار داده است، که نسبت به سلب مالکیت که فراتر از تحدید مالکیت است اقدام نمایند. و ملک مالک را بخاطر قیمت ناچیز در مقابل قیمت خود ملک تصرف و مزایده و بفروش برسانند ودر ظرف مدت ده سال اگر مالک پیدا نشود و یا اعتراض نکند کاملاً بهای ملک را در حق خود ضبط می کنند. مادۀ ۱۲ نیز در ادامه این مادۀ نیز یک نوع تحریم اجتماعی مالکان را بیان کرده است.که براساس آن اگر مالکان در ظرف دو ماه نسبت به پرداخت عوارض اقدام ننمایند. به مؤسسات برق و گاز استعلام نموده و نسبت به قطع امتیاز آنها اقدام می نمایند.مادۀ ۱۳ نیز این اختیار را به شهرداری ها داده است که نسبت به اخذ عوارض خود، با صدور اجراییه نسبت به وصول طلب خود از مالک یا استیفا آن از عین ملک مالک اقدام نمایند.یعنی بدون توجه به تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی، قرار تأمین خواسته را صادر و اجرا می کنند.تبصره یک این مادۀ سایر ادارات را نیز مکلف به انجام دستور می نماید. یعنی شهرداری ها با این اختیارات همانند یک مرجع قضایی عمل می کنند.
مادۀ ۱۴ سود تأخیر تأدیه را بر مبنای صدی نه زیان دیر کرد در سال تعیین می نمایید. مواد ۱۵ تا ۱۸ نحوۀ عملکرد شهرداری را در اخذ ملک برای اجرای طرح را بیان می کند.
در مادۀ ۱۹ بیان می دارد که پس از اجرای طرح مقدار از ملک متروک ماند، می تواند آنرا به مالک مجاور بفروشد.چون مالک مجاور نسبت به دیگران حق تقدم دارد. مادۀ ۲۰ نحوده پرداخت وجوه به مالکان از طرف شهرداری بیان می کند. که در قسمت آخر مادۀ نحوه پرداخت اقساط را بیان کرده است، که این خود نیز به حقوق مالکانه اشخاص ضرر می رساند. در این حالت حقوق مالکان از دو جهت تحدید و پایمال می شود، از جهت اخذ ملک و ازجهت نحوه پرداخت بهای ملک که هر دو به ضرر مالک تمام می شود.
مادۀ ۲۱ در خصوص مواردی است که اگر ملک مالک در رهن باشد، شهردادی دین مالک را به داین داده و ملک را فک رهن کرده و تصرف می نماید.اگر دین مالک کمتر از قیمت ملک باشد، شهرداری مابقی وجه را به مالک باز می گرداند. مادۀ ۲۲ در خصوص نحوه استفاده و واگذاری ملک توسط شهرداریها به سایر سازمانها جهت اجرای طرحهای مربوطه می باشد.مادۀ ۲۳ شهرداری ها را مکلف نموده است، که نظارت بر کیفیت و چگونگی ساخت وساز ساختمانها را با توجه به مقررات و آیین نامه های موجود در این داشته باشد.همچنین در این خصوص شهرداری ها را مکلف به تهیه نقشه جامع نموده است. مادۀ ۲۴ بیان می دارد که شهرداریها می تواننددر موقع تنظیم و اجرای طرحهای نوسازی و همچنین توسعه با احداث معابری که عرض آنها حداقل بیست متر باشد، با رعایت نقشه جامع و یا نقشه هادی شهر طرحهای مربوط را به تناسب موقعیت محل و …اراضی مازاد را در صورت عدم احتیاج از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری بفروش رسانیده وجوه حاصله را بحساب درآمد نوسازی و عمران شهری موضوع این قانون منظور کنند.
مادۀ ۲۵ موارد استنکاف مالک از انتقال سند ملک به شهرداری ها را بیان نموده است.که در نهایت دادستان به قائم مقامی مالک مراتب انتقال سند را انجام داده و ملک را در اختیار مجری طرح قرار می دهد.که این هم یک نوع سلب مالکیت به معنای خاص خود می باشد.
مادۀ ۲۶ مراتب معافیت پرداخت عوارض برخی از سازمانها را بیان نموده است. از جمله مساجدو اماکن مقدسه اسلامی و معابد و اقلیت های مذهبی و…
مادۀ ۲۷ مواردی را بیان میدارد، در جاهای که در اثر اجرای طرحهای عمرانی، اماکنی که دارای حق کسب و پیشه یاتجارت هستند، از بین می روند. پرداخت حق کسب و پیشه این امکان بعهده شهرداری یا مؤسسه های مجری طرح می باشند.
مادۀ ۲۹ عوارض اراضی واقع در محدودۀ شهر که آب لوله کشی و برق آن تأمین شده و فاقد ساختمان اساسی باشد دوبرابر میزان مقرر در مادۀ ۲ این قانون خواهد بود. تبصره یک موارد استثناء پرداخت دو برابر عوارض را بیان کرده است. و آن در صورتی است که اطراف زمین را نرده و یا فضای سبز ایجاد کنند.
مادۀ ۳۱ در خصوص تملیک اراضی توسط شهرداری و پس از ۵ سال تصویب طرح بهای ملک را پرداخت خواهد نمود. و تبصره ۲ مرجع رسیدگی به اختلافات ناشی از اجرای این مادۀ کمیسیون مذکور در مادۀ ۸ این قانون می باشد و طرح اختلاف در کمیسیون مزبور مانع تصرفات شهرداری نمی باشد.
در مادۀ ۳۲ این قانون نحوۀ محکومیت ممیزین را در صورتی که گزارش خلاف واقع را به شهرداری جهت پرداخت عوارض اعلام نمایند به حبس جنحه ای از سه تا شش ماه محکوم می شوند. نیز تبصره این مادۀ ارزیابانی که در اجرای این قانون ملک را پیش از بیست درصد بیشتر یا کمتر از بهای عادله منظور کنند به کیفر مقرر در این مادۀ محکوم خواهند شد.
مادۀ ۳۳ بیان می دارد سازمانهای مذکور در مادۀ ۱۱۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ در تصرف ابنیه و اراضی جهت اجرای طرحهای مربوط از مقررات این قانون استفاده خواهند کرد.
با مداقه در این قانون بطور واضع نمایان است که قانونگذار بخاطر اجرای طرحهای مربوطه توسط مؤسسات مجری طرح، چقدر حقوق مالکانه را نادیده گرفته و گاهی نیز باعث سلب مالکیت آنان می شود.
فصل سوم
قواعد ناظر بر تغییر کاربری
مبحث اول : کاربری اراضی