به عبارت دیگر جامعه آماری عبارت است از ، مجموعه ای از افراد یا اشیایی که دارای ویژگیهای همگون مشترک، و قابل اندازه گیری می باشند.(نادری، سیف نراقی، شاهپوریان، ۱۳۶۹،۴۱).
جامعه آماری این تحقیق شامل بازار مسکن ایران می باشد.

حجم نمونه و روش نمونه گیری

نمونه و نمونه گیری از مهمترین مباحث در آمار اجتماعی است .چه از طرفی با توجه به وسعت جمعیت یا موضوعات مورد مطالعه، محقق ناچار است به نمونه گیری بپردازد. از طرفی دیگر ، اعتماد یافته های یک تحقیق یا صحت نمونه گیری آن سنجیده می شود تا آنجایی که به نظر «والیس وروبرتز» دو مفهوم اساسی در آمار اجتماعی «نمونه و جامعه آماری » می باشند. (دلاور ، ۱۳۹۲، ص ۱۵۴)
چارچوب جامعه آماری فهرستی از همه اعضای جامعه آماری است که از بین آن گروه نمونه انتخاب می شود و همچنین چارچوب نمونه آماری ، مجموعه گروه کوچکی از جامعه آماری است مشتمل بر برخی از اعضا که از جامعه آماری انتخاب شده اند.
در برخی از پژوهش ها امکان تهیه لیستی از اعضای جامعه امکان پذیر نیست. کاملاً روشن است که در چنین شرایطی پژوهشگر نمی تواند از روش های تصادفی ساده، منظم یا طبقه ای استفاده کند. در جوامعی که انتخاب نمونه بصورت مستقیم از اعضای جامعه ممکن نیست بنابرین در چنین شرایطی از نمونه گیری تصادفی
خوشه ای چند مرحله ای استفاده می کنیم. نمونه گیری خوشه ای شبیه نمونه گیری تصادفی ساده است. با این تفاوت که در نمونه گیری خوشه­ای بجای افراد، گروه ها بصورت تصادفی انتخاب می­ شود. برتری نمونه گیری خوشه­ای این است که این روش زمانی بکار برده می شود که انتخاب نمونه از اعضای جامعه مشکل یا غیر ممکن است. (دکتر دلاور، ۱۳۹۲،۹۴)
اگر هزینه بدست آوردن چارچوبی که نام همه عناصر جامعه را در بر داشته باشد سنگین یا هزینه گردآوری مشاهدات و داده های پژوهشی زیاد باشد می توان از نمونه برداری خوشه ای استفاده کرد. در یک تعریف کلی نمونه عبارت است از مجموعه ای از نشانه ها که از یک قسمت ، گروه یا جامعه ای بزرگتر انتخاب می شود، بطوریکه مجموعه معرف کیفیتها و ویژگیهای آن قسمت ، گروه یا جامعه بزرگتر باشد. در گزینش نمونه رعایت نکات زیر ضروری است.
نمونه بایستی با توجه به اهداف تحقیق انجام شود.
در گزینش نمونه رعایت انصاف و عدم اعمال فرض ، شرط اساسی است.
عوامل موثر در تعیین حجم یا اندازه نمونه باید مورد توجه قرار گیرد.
در این تحقیق نیز برای نمونه گیری به دلیل تعداد اندک جامعه آماری از روش قضاوتی استفاده می کنیم. برای این منظور شهر تهران با برش مقطعی ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۲ تعیین شد.

قلمرو تحقیق:

قلمرو تحقیق به سه بخش قلمرو زمانی، قلمرو مکانی و قلمرو موضوعی تقسیم می‌شود:
۱- قلمرو زمانی: تحقیق حاضر، اطلاعات مربوط به برهه زمانی سال‌های ۱۳۹۲-۱۳۷۰ را مورد بررسی قرار می‌دهد.
۲- قلمرو مکانی: این تحقیق در مورد شهر تهران صورت می گیرد.
۳- قلمرو موضوعی: تحقیق حاضر به موضوع پیش بینی قیمت مسکن صورت می گیرد.
ابزار جمع آوری داده ها
در هر تحقیق متعارف ، جمع آوری اطلاعات یکی از مهمترین برنامه ها است. در کار جمع آوری اطلاعات در هر تحقیق ، نه تنها باید از چند یا چندین روش استفاده کرد ، بلکه باید هر روش به درستی و با شناخت کامل برگزیده شود و به درستی بکار برده شود.روش های جمع آوری اطلاعات به دو دسته تقسیم می شود:
الف) روش های مستقیم: نظیر مشاهده^[۱]۱ ، مصاحبه^[۲]۲ و پرسشنامه^[۳]۳ و غیره
ب) روهای غیر مستقیم ، نظیر استفاده از اسناد و مدارک
یک محقق باید هر دو روش را بکار گیرد ، یعنی هم خود پدیده را مستقیماً ببیند و تحلیل کند، هم از طریق داده های جمع آوری شده توسط دیگران(کتابها ، اسناد و …) آنرا مورد شناسایی قرار دهد.(ساروخانی، همان ماخذ، ۱۷۱-۱۷۲)
بنابراین هر پدیده از نظر کمی و کیفی ویژگیهایی دارد که آگاهی در مورد این ویژگیها ، به ماهیت و نحوه دستیابی به آنها وابسته است. این پدیده ها بعنوان متغیر، در طول زمان دچار دگرگونی وتحول می گردند. هدف هر تحقیقی دستیابی به اطلاعات در مورد این تغییرات است.یافتن پاسخ و راه حل برای مساله انتخاب شده در هر تحقیق ، مستلزم دست یافتن به داده هایی است که از طریق آنها بتوان فرضیه هایی که به عنوان پاسخ اجتماعی و موقتی برای مساله تحقیق مطرح شده اند ، آزمون کرد.(خاکی، ۱۳۸۲، ۱۵۸).
از بین ابزارهای مختلف جمع آوری داده ها ، در تحقیق حاضر، از مطالعات کتابخانه ای و پرسشنامه و بررسی اسناد و مدارک استفاده شده است.
ابزار جمع آوری داده ها برای انجام این پژوهش جدول تلخیص داده ها می باشد.
مطالعات کتابخانه ای:
هر محققی قبل از شروع تحقیق و هنگامیکه به موضوعی برای تحقیق علاقمند شده است ، ناگزیر از مراجعه به کتابخانه خواهد بود و یکی از مهمترین روشها برای جمع آوری اطلاعات ، برای تحقیق علمی، استفاده از کتابخانه است.هنگام تحقیق در باره هر موضوعی، قبلاً باید مطالعه نمود که آیا کتب و ماخذی قبلاً در باره موضوع تحقیق نوشته شده است یا خیر. کسی که با ذهن خالی شروع می کند ، معمولاً با دست خالی تمام
می­ کند. به هر حال باید مطالعه نمود که آیا کتاب یا ماخذی قبلاً درباره موضوع تحقیق نوشته شده است یا خیر. (طاهری، ۱۳۷۷،۱۰۹-۱۰۷)
کسب اطلاعات اولیه راجع به موضوع مورد بحث برای تعریف و بیان مساله و شناخت موضوع، استفاده از آمارها ، حقایق ، مطالعات و نظریات موجود و گرفتن از آنچه قبلاً تهیه شده و پرهیز از تکرار مکرات از جمله اهدافی است که با مطالعات کتابخانه ای می توان به آنها دست یافت. بعلاوه در هر پایان نامه ، فصلی بعنوان ادبیات تحقیق وجود دارد که در آن به تفضیل درباره موضوع تحقیق و مباحث مرتبط ، بحث می شود که بوسیله کار کتابخانه ای تهیه می گردد.
روش‌ها و ابزار تجزیه و تحلیل داده‏ها
برای تحلیل کلیت الگوی رگرسیونی از آماره F و برای معناداری ضرایب پارامترهای الگوی رگرسیون از آماره t استفاده می‌شود. برای بررسی رابطه خطی میان متغیرهای توضیحی و وابسته از ضریب همبستگی پیرسون و رابطه هم خطی میان متغیرهای توضیحی از عامل تورم واریانس (VIF) استفاده می‌شود. البته در تحلیل وتفسیر نتایج به آماره‌های (ضریب تعیین الگو، برای تعیین میزان تغییرات متغیروابسته نسبت به متغیرهای مستقل) وDW (دوربین واتسون، عدم خودهبستگی در خطاهای مدل) توجه خواهد گردید.
برای انجام تحقیق ابتدا داده‌‌های جمع آوری شده در صفحه گسترده اکسل وارد می شود و محاسبات اولیه مورد نیاز انجام خواهدگرفت. سپس تجزیه و تحلیل نهایی با بهره گرفتن از مدل‌های رگرسیون چندمتغیره و با بهره گرفتن از نرم افزار Eviews انجام می‌شود.
آماره T^[4]
برای ارزیابی میزان هم‌قوارگی یا یکسان بودن و نبودن میانگین نمونه‌ای با میانگین جامعه در حالتی به کار می‌رود که انحراف معیار جامعه مجهول باشد چون توزیع t در مورد نمونه‌های کوچک با بهره گرفتن از درجات آزادی تعدیل می‌شود، می‌توان از این آزمون برای نمونه‌های بسیار کوچک استفاده نمود.
آزمون T براى نمونه‌هاى کوچک کاربرد دارد (کمتر از ۳۰ مورد مشاهده). در سال ۱۹۱۵ بوسیله فردى به ‌نام ویلیام سیلى گوست^[۵] مشاور آمار یکى از مؤسسات ایرلند مطرح شد (بست، ۱۳۹۰). مفهوم اظهارات او این بود که انحراف استاندارد در نمونه‌هاى کوچک یا انحراف استاندارد در جامعه شباهت کمى دارد؛ بنابراین، براى حل مسئله آزمون T را پیشنهاد کرد. توزیع T از بسیارى جهات شبیه توزیع با کمیّت Z )نمرات استاندارد) است که از فرمول Z = (x-) / σ بدست آید. به کمک کمیّت Z مى‌توان تفاوت موجود در پراکندگى میان یک سرى انحراف نمره از میانگین را بوسیله تقسیم انحراف هر نمره از میانگین (-x) بر انحراف استاندارد آن سرى نمره (σ)، مرتفع نمود و نمره‌‌ها را با یکدیگر مقایسه کرد (نادری و سیف نراقی، ۱۳۷۱). البته توزیع T با کمیّت Z و منحنى طبیعى تفاوت دارد؛ مثلاً توزیع کمیّت Z طبیعى است، در حالی که توزیع کمیّت T تابع تعداد آزمودنى‌هاست که در درجه آزادى (df) تأثیر دارد و هرچه درجه آزادى بیشتر باشد شکل توزیع به منحنى توزیع طبیعى نزدیکتر است.
از آزمون T براى مقایسه و تشخیص تفاوت و رابطه علّى استفاده مى‌شود و موارد کاربرى آن عبارت است از:
الف - آزمون فرض درباره میانگین جامعه؛
ب - آزمون T براى مقایسه میانگین‌هاى دو گروه مستقل؛
ج - ازمون T براى گروه‌هاى همبسته (دلاور، ۱۳۹۲).
آماره ^[۶]F (ANOVA)
این آزمون تعمیم یافته آزمون T است و برای ارزیابی یکسان بودن یا یکسان نبودن دو جامعه و یا چند جامعه به کار برده می‌شود. در این آزمون واریانس کل جامعه به عوامل اولیه آن تجزیه می‌شود. به همین دلیل به آن آزمون تجزیه واریانس (ANOVA) هم گفته می‌شود.
هنگامی که به جای دو جامعه، همقوارگی چند جامعه را تواماً با هم مقایسه می‌نماییم، از این آزمون استفاده می‌شود، چون مقایسه میانگین های چند جامعه با آزمون T بسیار مشکل است.
(۳-۳)
(۳-۲)
(۳-۴)
(۳-۵)